О включении в договор условий, ущемляющих права потребителя в сфере долевого строительства жилья

О включении в договор условий, ущемляющих права потребителя в сфере долевого строительства жилья

В целях реализации статьи 8.3 Федерального закона от 26 декабря 2008 г. № 294-фз «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», Управлением Роспотребнадзора по Республике Саха (Якутия) проведено 19 проверок без взаимодействия в отношении застройщиков.

По результатам проверок всем застройщикам выданы предостережения о недопустимости нарушения обязательных требований.

В рамках данных проверок, проверялось соответствие условий договоров требованиям Гражданского кодекса РФ, Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домой и иных объектов недвижимости» и Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Анализ договоров участия в долевом строительстве показал, что наиболее характерными ущемляющими права потребителей, являются условия:

-  о праве застройщика в одностороннем порядке изменять сроки завершения строительства и передачи жилых помещений потребителям, что является нарушением пункта 3 статьи 6 Закона о долевом строительстве, статьям 450-451 ГК РФ. Изменение сроков оформляется дополнительным соглашением сторон при условии согласия потребителя и подписания им дополнительного соглашения;

- о праве застройщика в одностороннем порядке менять цену и что измененная цена договора становиться обязательной для сторон с момента получения потребителем уведомления от застройщика об этом, что не соответствует части 2 статьи 5 Закона о долевом строительстве и статье 310 ГК РФ. Изменение цены оформляется дополнительным соглашением сторон при условии согласия потребителя и подписания им дополнительного соглашения;

- об обязанности потребителя оплачивать выставленные застройщиком счета по оплате за жилищно-коммунальные услуги, что не соответствует статье 421 ГК РФ и статье 153 Жилищного кодекса РФ. Обязанность по оплате возникает у потребителя с даты подписания акта-приема передачи жилого помещения;

- об ограничении потребителя в праве предъявить требования о соразмерном уменьшении покупной цены по договору, об устранении недостатков застройщиком в разумный срок, о возмещении своих расходов на устранение недостатков в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и обязательных требований. Право потребителя на указанные требования прямо установлено статьей 7 Закона о долевом строительстве, пунктом 1 статьи 29 Закона о защите прав потребителей;

-  о том, что если измеренная организацией, осуществляющей технический учет и инвентаризацию объектов капитального строительства, площадь будет меньше той, которую оплатил участник это не считается недостатком объекта, что не соответствует части 1 статьи 7 Закона о долевом строительстве и статье 309 ГК РФ. Отступление от условий заключенного договора не допускается;

- об ограничении права потребителя на отказ в любое время от договора долевого строительства, что не соответствует статье 9 Закона о долевом строительстве, статье 32 Закона о защите прав потребителей и статьям 715 и 717 ГК РФ. Потребитель имеет право в любое время отказаться от договора с возмещением расходов, понесенных застройщиком;

- о праве застройщика не возвращать потребителю разницу в стоимости объекта, если объект будет построен меньшей площади, чем ту которою оплатил потребитель, что является нарушением части 2 статьи 7 Закона о долевом строительстве, пункта 1 статьи 39 Закона о защите прав потребителей и статьи 309 ГК РФ. Оплате подлежит стоимость реально построенного и  переданного объекта по фактической площади. Излишне уплаченные денежные средства подлежат возврату;

- о праве застройщика в случае любого нарушения потребителем срока оплаты расторгнуть договор участия в долевом строительстве в одностороннем порядке, что не соответствует части 4 и части 6 статьи 5 Закона о долевом строительстве. Односторонний отказ допускается при систематическом нарушении потребителем сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца;

- о праве застройщика в случае расторжения договора участия в долевом строительстве вернуть денежные средства участнику с нарушением сроков установленных Законом. Пунктом 2 статьи 9 Закона о долевом строительстве  установлен двадцатидневный срок возврата денежных средств потребителю;

- об обязанности участника долевого строительства принять на себя обязательство оплатить расходы застройщика (страховая премия), понесенные в связи с заключением договора страхования гражданской ответственности застройщика, что является нарушением статьи 15.2 Закона о долевом строительстве. Обязанность по страхованию возложена на застройщика и не может возлагаться на другие лица;

- о праве потребителя в случае обнаружения скрытых дефектов жилого помещения (квартиры) потребовать от застройщика только безвозмездного устранения недостатков, что является нарушением части 2 и части 8 статьи 7 Закона о защите прав потребителей  и пункта 1 статьи 29 Закона о защите прав потребителей. Потребителю также дано право выбора иных требований: на соразмерное уменьшение цены договора и возмещение своих расходов на устранение недостатков;

- о праве потребителя взыскивать с застройщика за нарушение сроков строительства пеню, исчисляемую от суммы только фактически уплаченной цены договора, что не соответствует части 6 статьи 5 Закона о долевом строительстве. Размер пени исчисляется от всей стоимости объекта;

- о том, что потребитель обязан уплатить полную цену до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, что является нарушением части 3 статьи 5 Закона о долевом строительстве. Полная оплата вносится потребителем только после государственной регистрации договора.

В случае выявления вышеуказанных условий в заключенных Вами договорах, либо в проектах заключаемых договоров долевого строительства жилья, просим обратиться с заявлением в адрес Управления Роспотребнадзора по РС(Я) по адресу: г. Якутск, ул. Ойунского, д. 9, либо через официальный сайт: 14.rospotrebnadzor.ru для принятия мер и дальнейшего обращения в суд. 

Напоминаем, что на сайте Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (zpp.rospotrebnadzor.ru) создан Государственный информационный ресурс в области защиты прав потребителей (ГИР ЗПП), где можно ознакомиться с практикой Роспотребнадзора, советами потребителям на актуальные темы, задать интересующий Вас вопрос и т.д.