ДЛЯ ПОТРЕБИТЕЛЯ: О защите прав потребителей при долевом строительстве жилья

О защите прав потребителей при долевом строительстве жилья

Защита прав и законных интересов граждан, чьи денежные средства привлекаются застройщиками на основании договора участия в долевом строительстве, остается одной из наиболее значимых проблем.

Правовые отношения между гражданами и застройщиками по долевому строительству регулируются Гражданским кодексом РФ (далее – ГК РФ), Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – Закон о долевом строительстве) и Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей).

Основные правонарушения, допускаемые при долевом строительстве жилья:

· нарушение сроков окончания строительства и сроков передачи готового жилья;

· непредставление информации о ходе строительства, изменении сроков окончания строительства жилых объектов и передачи квартир;

· отсутствие или ненадлежащее оформление вывесок с информацией о застройщике;

· отказ в расторжении договора о долевом участии в строительстве жилья;

· включение в договор условий, ущемляющих права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами и иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей.

Структура выявленных нарушений указывает, что наибольшее их количество приходится на статью 16 Закона «О защите прав потребителей», и характеризуются включением в договор условий, ущемляющих права потребителей.

Анализ поступивших в Управление Роспотребнадзора по Республике Саха (Якутия) договоров участия в долевом строительстве показал, что наиболее характерными ущемляющими права потребителей являются условия:

-  о праве застройщика в одностороннем порядке изменять сроки завершения строительства и передачи жилых помещений потребителям, что является нарушением пункта 3 статьи 6 Закона о долевом строительстве, статьям 450-451 ГК РФ. Изменение сроков оформляется дополнительным соглашением сторон при условии согласия потребителя и подписания им дополнительного соглашения;

- о праве застройщика в одностороннем порядке менять цену и что измененная цена договора становиться обязательной для сторон с момента получения потребителем уведомления от застройщика об этом, что не соответствует части 2 статьи 5 Закона о долевом строительстве и статье 310 ГК РФ. Изменение цены оформляется дополнительным соглашением сторон при условии согласия потребителя и подписания им дополнительного соглашения;

- об обязанности потребителя оплачивать выставленные застройщиком счета по оплате за жилищно-коммунальные услуги, что не соответствует статье 421 ГК РФ и статье 153 Жилищного кодекса РФ. Обязанность по оплате возникает у потребителя с даты подписания акта-приема передачи жилого помещения;

- об ограничении потребителя в праве предъявить требования о соразмерном уменьшении покупной цены по договору, об устранении недостатков застройщиком в разумный срок, о возмещении своих расходов на устранение недостатков в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и обязательных требований. Право потребителя на указанные требования прямо установлено статьей 7 Закона о долевом строительстве, пунктом 1 статьи 29 Закона о защите прав потребителей;

-  о том, что если измеренная организацией, осуществляющей технический учет и инвентаризацию объектов капитального строительства, площадь будет меньше той, которую оплатил участник это не считается недостатком объекта, что не соответствует части 1 статьи 7 Закона о долевом строительстве и статье 309 ГК РФ. Отступление от условий заключенного договора не допускается;

- об ограничении права потребителя на отказ в любое время от договора долевого строительства, что не соответствует статье 9 Закона о долевом строительстве, статье 32 Закона о защите прав потребителей и статьям 715 и 717 ГК РФ. Потребитель имеет право в любое время отказаться от договора с возмещением расходов, понесенных застройщиком;

- о праве застройщика не возвращать потребителю разницу в стоимости объекта, если объект будет построен меньшей площади, чем ту которою оплатил потребитель, что является нарушением части 2 статьи 7 Закона о долевом строительстве, пункта 1 статьи 39 Закона о защите прав потребителей и статьи 309 ГК РФ. Оплате подлежит стоимость реально построенного и переданного объекта по фактической площади. Излишне уплаченные денежные средства подлежат возврату;

- о праве застройщика в случае любого нарушения потребителем срока оплаты расторгнуть договор участия в долевом строительстве в одностороннем порядке, что не соответствует части 4 и части 6 статьи 5 Закона о долевом строительстве. Односторонний отказ допускается при систематическом нарушении потребителем сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца;

- о праве застройщика в случае расторжения договора участия в долевом строительстве вернуть денежные средства участнику с нарушением сроков установленных Законом. Пунктом 2 статьи 9 Закона о долевом строительстве установлен двадцатидневный срок возврата денежных средств потребителю;

- об обязанности участника долевого строительства принять на себя обязательство оплатить расходы застройщика (страховая премия), понесенные в связи с заключением договора страхования гражданской ответственности застройщика, что является нарушением статьи 15.2 Закона о долевом строительстве. Обязанность по страхованию возложена на застройщика и не может возлагаться на другие лица;

- о праве потребителя в случае обнаружения скрытых дефектов жилого помещения (квартиры) потребовать от застройщика только безвозмездного устранения недостатков, что является нарушением части 2 и части 8 статьи 7 Закона о защите прав потребителей и пункта 1 статьи 29 Закона о защите прав потребителей. Потребителю также дано право выбора иных требований: на соразмерное уменьшение цены договора и возмещение своих расходов на устранение недостатков;

- о праве потребителя взыскивать с застройщика за нарушение сроков строительства пеню, исчисляемую от суммы только фактически уплаченной цены договора, что не соответствует части 6 статьи 5 Закона о долевом строительстве. Размер пени исчисляется от всей стоимости объекта;

- о том, что потребитель обязан уплатить полную цену до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, что является нарушением части 3 статьи 5 Закона о долевом строительстве. Полная оплата вносится потребителем только после государственной регистрации договора.

Анализ договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома на предмет их соответствия действующему законодательству не является самостоятельной правоприменительной функцией Роспотребнадзора, однако имеет особое значение для его деятельности как единственного административного органа, наделенного полномочиями по применению мер административной ответственности к лицам, ущемляющим права потребителей при оформлении договорных отношений (часть 2 статьи 14.8 КоАП РФ).

Обращаем внимание дольщиков, что в 2018 году в Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»  был внесен ряд значимых изменений нормативной правовой базы в сфере долевого строительства, направленных на введение дополнительных механизмов защиты прав участников долевого строительства.

В завершении следует отметить, что в ходе реализации полномочий по контролю и надзору в сфере долевого строительства жилья могут быть факты нарушений прав граждан-потребителей ответственность, за которые не предусмотрена законодательством о защите прав потребителей, соответственно, Управление Роспотребнадзора не вправе применить свои полномочия. В подобных случаях, территориальный орган Роспотребнадзора для защиты прав граждан направляет соответствующую информацию по подведомственности в органы прокуратуры, государственную жилищную инспекцию, уполномоченный орган исполнительной власти субъекта по контролю и надзору в области долевого строительства в целях осуществления надлежащей защиты прав потребителей в указанной сфере.