Памятка для потребителей по вопросам организации товарищества собственников жилья

Что же представляет собой ТСЖ, как им управлять, для чего оно нужно?

Товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, которая представляет собой объединение собственников жилья в многоквартирном доме. Как и любое другое юридическое лицо, ТСЖ считается созданным с момента его государственной регистрации. Товарищество имеет устав, печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, но не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества также не отвечают по обязательствам ТСЖ.

Товарищество создается для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме: оно обеспечивает эксплуатацию этого комплекса, владение, пользование и распоряжение им (в установленных законом пределах). ТСЖ должно создавать благоприятные условия для проживания в доме, надлежащим образом содержать общее имущество и решать вопросы предоставления жильцам коммунальных услуг.

С чего начать?

Для того чтобы создать ТСЖ, необходимо организовать общее собрание собственников жилья и вынести на голосование вопрос о создании товарищества. Решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали более чем 50% общего числа собственников. Кроме того, число членов товарищества должно превышать 50% общего числа владельцев квартир в доме. Для государственной регистрации ТСЖ в качестве юридического лица необходимо предъявить заявление, решение о создании товарищества, учредительные документы и подтверждение уплаты госпошлины.
Вступить в товарищество можно, написав заявление об этом. Если гражданин приобретает жилое помещение в доме, где уже есть ТСЖ, он вправе стать членом товарищества после того, как у него возникнет право собственности на квартиру. Членство прекращается с момента подачи заявления о выходе из ТСЖ или с момента прекращения права собственности на помещение в доме, где действует товарищество.

Как выбрать управляющую компанию?

Приступая к выбору управляющей компании, надо решить два основных вопроса: а) какой набор услуг вам необходим; б) сколько вы готовы платить за них. При этом имейте в виду, что жильцы-собственники вправе самостоятельно определять перечень услуг и работ по содержанию и ремонту дома. Но! По закону этот перечень должен быть таким, чтобы обеспечивались как минимум безопасность жилого здания и его пригодность для проживания. Поэтому для определения минимально необходимого набора работ и услуг лучше привлекать специалистов.

Как составить договор с управленцами?

Перечень обязательных пунктов договора с управляющей компанией (УК) перечислен ст. 162 Жилищного кодекса РФ. Итак, должны быть указаны:

1.      состав общего имущества дома, в отношении которого будет осуществляться управление. Так, обсуждая условия договора на общем собрании, жильцы могут решить, что содержание инженерного оборудования и строительных конструкций здания поручается УК, а придомовая территория не включается в перечень «управляемого» имущества. За ней граждане будут ухаживать самостоятельно либо наймут дворника напрямую, без посредничества управляющей компании;

2.      перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома, порядок изменения такого перечня, а также набор коммунальных услуг;

3.      порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилья и платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения этих платежей. 
Обратите внимание: расценки на жилищные услуги, как и перечень этих услуг, собственники квартир утверждают самостоятельно, а тарифы на оплату коммунальных благ устанавливают региональные и местные власти;

4.      порядок осуществления контроля над деятельностью управляющей компании.
По закону УК не реже чем раз в год представляет жильцам отчет о своей деятельности по выполнению договора.

Права и обязанности ТСЖ

Для чего создается данная организация? Товарищество собственников жилья вправе:
- заключать договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

-      определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также другие расходы;

-      устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов размеры платежей и взносов для каждого собственника в соответствии с его долей в общем имуществе;

-      продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу;

-      пользоваться предоставляемыми банками кредитами.
Помимо этого, если это не нарушает законные права и интересы собственников, товарищество может:

-      предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

-      в соответствии с законодательством надстраивать или перестраивать часть общего имущества в доме;

-      получать в пользование или в общую долевую собственность собственников квартир в доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их эксплуатации;

-      осуществлять от имени и за счет собственников помещений в доме застройку прилегающих к дому земельных участков.

Кроме прав ТСЖ имеет определенные обязанности:
- заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества;
- поддерживать общее имущество в надлежащем санитарном и техническом состоянии;
- обеспечивать выполнение всеми собственниками квартир обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в доме в соответствии с их долями в этом имуществе;
- обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью и т. д.

Если собственники помещений не исполняют свои обязанности по участию в общих расходах, товарищество имеет право принудительно затребовать внесения обязательных платежей в судебном порядке. Кроме того, ТСЖ может потребовать полного возмещения убытков, причиненных в результате неисполнения собственником обязательств по уплате взносов и оплате иных расходов.

Кто всему голова?

Чтобы ТСЖ лучше функционировало, ему необходимо правильное управление. Органами управления в товариществе являются общее собрание членов товарищества и правление.
Общее собрание ТСЖ является высшим органом управления. К его компетенции относятся наиболее важные вопросы:

-      внесение изменений в устав;

-      принятие решений о реорганизации или ликвидации ТСЖ;

-      установление сумм обязательных платежей и взносов;

-      определение размеров вознаграждения для членов правления;

-      принятие решений о получении заемных средств;

-      принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на имущество в многоквартирном доме и т. д.

Общее собрание ведет председатель правления или его заместитель. Если они отсутствуют - один из членов правления товарищества. 
Правление товарищества избирается из числа членов ТСЖ общим собранием на срок, установленный уставом, но не более чем на два года. Из состава правления избирается председатель. Правление принимает решения по всем вопросам, за исключением тех, которые отнесены к компетенции общего собрания. Председатель правления действует от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые не требуют обязательного одобрения правления и общего собрания.
Кроме общего собрания и правления в ТСЖ действует ревизионная комиссия, которая проводит проверку финансовой деятельности ТСЖ не реже одного раза в год. Ревизионная комиссия представляет общему собранию заключение о смете доходов и расходов товарищества на соответствующий год, а также отчет о финансовой деятельности и размерах платежей и взносов. Ревизионная комиссия избирается не более чем на два года. В ее состав не могут входить члены правления.

Если вы нам не товарищ?

Законом предусмотрено, что товарищество собственников жилья создается на добровольной основе: стать членом ТСЖ можно, но не обязательно. Никаких негативных последствий для собственников, которые не вошли в ТСЖ, закон не предусматривает.
Если в многоквартирном доме создается ТСЖ, то управление домом ложится на плечи товарищества, которое от имени всех жильцов заключает договоры о содержании и ремонте общего имущества, об оказании коммунальных услуг и т. д. Причем это касается всего дома в целом, а не отдельных его частей, даже если не все собственники решили стать членами товарищества. Собственники помещений, которые не являются членами ТСЖ, вносят плату за жилое помещение  коммунальные услуги в соответствии с договорами, которые они заключают с товариществом.
ТСЖ выражает интересы не только своих членов, но и других собственников помещений, которые не вошли в товарищество.

Что делать, если в доме создается ТСЖ, а вы не хотите вступать в него?

Силком вас никто не затащит. Но в демократическом обществе, за которое мы так боролись, действует принцип: меньшинство подчиняется большинству. Поэтому новый Жилищный кодекс содержит правило о том, что собственники квартир, не пожелавшие вступать в ТСЖ, организованное большинством, обязаны заключить с товариществом индивидуальные договоры. На основании этих документов ТСЖ будет обеспечивать таких граждан жилищными и коммунальными услугами на условиях, утвержденных членами товарищества. В общем, как ни крути, а в конечном итоге жильцам-«одиночкам» придется подчиняться решениям, принятым ТСЖ. К тому же плата за ЖКУ для них, возможно, окажется даже выше, чем для членов товарищества. Потому что в ТСЖ плата за обслуживание жилья и коммунальные блага перечисляется в форме членских взносов, а «индивидуалистам» придется оплачивать именно услуги. При этом начисляются налоги, в частности, НДС, увеличивающий стоимость ЖКУ.

ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами (ТСЖ представляет интересы, в том числе и не членов товарищества). В обязанности правления ТСЖ входят управление многоквартирном доме или заключение договоров на управление им, наем работников для обслуживания многоквартирного дома и их увольнение. Жилищный кодекс РФ не возлагает на ТСЖ обязанности по предоставлению жилищных и коммунальных услуг для собственников многоквартирного дома (членов и не членов ТСЖ). В системе  договорных отношений  ТСЖ выступает на условиях представительства (в соответствии со ст. 182 ГК РФ).  

Самостоятельное управление общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечение его эксплуатации и распоряжение им в пределах, установленных ЖК РФ, - все это входит в уставную деятельность товарищества. В связи с этим привлечение товарищества собственников жилья к административной ответственности за предоставление некачественных услуг не представляется возможным. Однако в соответствии со ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей», ст. 17 ГК РФ потребители имеют право обращаться  в суд за защитой своих нарушенных прав. Кроме того, потребители по искам, связанные с нарушением их прав, освобождаются от уплаты государственной пошлины